Betriebskosten - Was Vermieter und Mieter wissen müssen

Welche Kosten als Betriebskosten verrechnet werden dürfen, kann genau definiert werden, wenn Ihr Mietobjekt dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) unterliegt (vor 1945 erbauter Altbau oder mit öffentlichen Mitteln gefährderter Neubau). Im frei finanzierten Neubau gibt es in der Regel im Mietvertrag eine Vereinbarung, wie und welche Betriebskosten abgerechnet werden.

Die Betriebskosten und öffentlichen Abgaben, sowie die besonderen Aufwendungen von Gemeinschaftsanlagen sind bis spätestens 30.Juni des folgenden Kalenderjahres vom Verwalter abzurechnen. Die Betriebskosten sind im §21 Abs. 1 MRG (Mietrechtgesetz) geregelt. In einem Miethaus muss sie für alle Mieter zur Einsichtnahme aufgelegt werden.

Folgende Beträge müssen bei den Betriebskosten aufgegliedert sein:

• Wasser- und Abwassergebühren inkl. Wartungsgebühren
  
• Kosten der Eichung, Wartung und Ablesung von Messvorrichtungen zur Verbrauchsermittlung
• Rauchfangkehrerkosten
• Kanalräumungskosten
• Schädlingsbekämpfungskosten
  
• Müllabfuhr
• Beleuchtungskosten des allgemeinen Teils des Hauses
  
• Kosten für Versicherungen
• Kosten der Verwaltung
• Hausbetreuungskosten
• Allfällige Abfertigungsrückstellung für Hausbesorger

Wasser- und Abwassergebühren:

die Versorgung des Hauses mit Wasser aus einer öffentlichen Wasserleitung (Wassergebühren und Kosten, die durch die nach den Lieferbedingungen gebotenen Überprüfungen der Wasserleitungen erwachsen) oder die Erhaltung der bestehenden Wasserversorgung aus einem Hausbrunnen oder einer nicht öffentlichen Wasserleitung

Kosten für Versicherungen:

1. die angemessene Versicherung des Hauses gegen Brandschaden (Feuerversicherung), sofern und soweit die Versicherungssumme dem Betrag entspricht, der im Schadenfall zur Wiederherstellung ausreicht
2. die angemessene Versicherung des Hauses gegen die gesetzliche Haftpflicht des Hauseigenümers (Haftpflichtversicherung) und gegen Leitungswasserschäden einschließlich Korrosionsschäden
3. die angemessene Versicherung des Hauses gegen andere Schäden, wie besonders gegen Glasbruch hinsichtlich der Verglasung der der allgemeinen Benützung dienenden Räume des Hauses einschließlich aller Außenfenster oder gegen Sturmschäden, wenn und soweit die Mehrheit der Hauptmieter - diese berechnet nach der Anzahl der vermieteten Mietgegenstände - des Hauses dem Abschluß, der Erneuerung oder der Änderung des Versicherungsvertrags zugestimmt habe

Weist die Abrechnung der Betriebskosten bei pauschalierter Einhebung ein Guthaben aus, muss dies den Wohnungseigentümern und Mietern bis spätestens 1.8. eines jeden Kalenderjahres gutgeschrieben bzw. zurückerstattet werden. Weist die Abrechnung der Betriebskosten einen Abgang auf, muss bis zu diesem Zeitpunkt eine Nachzahlung

Aufteilung der Betriebskosten

Sofern zwischen Vermieter und Mieter nicht anders vereinbart, werden die Gesamtkosten des Hauses anteilit nach Nutzfläche des Objektes bestimmt. Es ist der gemeinnützigen Bauvereinigung (Vermieter) jedoch auch erlaubt, mit all ihren Mietern oder sonstigen Nutzungsberechtigten - abweichend von der Aufteilung nach Nutzfläche - den Aufteilungsschlüssel auch im Verhältnis der Nutzwerte im Wege einer schriftlichen Vereinbarung festzulegen. Bei einzelnen Betriebskostenarten und bei den Kosten von Gemeinschaftsanlagen ist es ebenso zulässig, durch schriftliche Vereinbarung zwischen der gemeinnützigen Bauvereinigung und all ihren Mietern eine Aufteilung nach dem Verhältnis der unterschiedlichen Nutzungsmöglichkeiten festzulegen.

Legung der Betriebskosten

Die Abrechnung der Betriebskosten erfolgt üblicherweise über die Jahrespauschalverrechnung (Kalenderjahr). Bei einer Jahres-pauschalverrechnung ist der Vermieter verpflichtet, spätestens zum 30. Juni eines jeden Kalenderjahres die Abrechnung über das vorausgegangene Kalenderjahr zu legen und Einsicht in die Belege zu gewähren. WGG (Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz) - Mietern oder Nutzungsberechtigten werden monatlich gleichbleibende Beträge vorgeschrieben, die meist einmal jährlich angepasst werden. Ergibt sich aus der Betriebskostenabrechnung ein Fehlbetrag zu Lasten der Mieter oder sonstigen Nutzungsberechtigten, so haben diese den Fehlbetrag zum übernächsten Zinstermin zu bezahlen. Ergibt sich aus der Betriebskosten-Abrechnung ein Guthaben zu Gunsten der Mieter oder sonstigen Nutzungsberechtigten, so wird dieses Guthaben von der gemeinnützigen Bauvereinigung zum übernächsten Zinstermin nach Legung der Abrechnung ausbezahlt.